Perjajian BOT dalam Pembangunan Jalan TOL.

A.    Pengertian

1.      BOT (Build, Operate, and Transfer)

Salah satu jenis perjanjian yang mulai marak saat ini adalah “Build, Operate and Transfer” yang sering sekali oleh banyak pihak disebut transaksi Build, Operate and Transfer /bangun, guna dan serah, yaitu membangun, mengelola dan menyerahkan ialah suatu bentuk hubungan kerjasama antara pemerintah dan swasta dalam rangka pembangunan suatu proyek infrastruktur.

Menurut Pasal 1 ayat (12) Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 38 Tahun 2008 Tentang Pengelolaan Barang Milik Negara-Daerah, yang menyatakan bahwa Bangun guna serah adalah pemanfaatan barang milik negara/daerah berupa tanah oleh pihak lain dengan cara mendirikan bangunan dan/atau sarana berikut fasilitasnya, kemudian didayagunakan oleh pihak lain tersebut dalam jangka waktu tertentu yang telah disepakati, untuk selanjutnya diserahkan kembali tanah beserta bangunan dan/atau sarana berikut fasilitasnya setelah berakhirnya jangka waktu.

Sedangkan pasal 1 ayat (13) menyatakan bahwa Bangun serah guna adalah pemanfaatan barang milik negara/daerah berupa tanah oleh pihak lain dengan cara mendirikan bangunan dan/atau sarana berikut fasilitasnya, dan setelah selesai pembangunannya diserahkan untuk didayagunakan oleh pihak lain tersebut dalam jangka waktu tertentu yang disepakati.

Pengertian BOT menurut Keputusan Mentri Keuangan Nomor 248/KMK.04/1995 Jo SE - 38/PJ.4/1995 adalah:

1.      Bentuk perjanjian kerjasama antara pemegang hak atas tanah dengan investor,

2.      Pemegang hak atas tanah memberikan hak kepada investor untuk mendirikan bangunan selama masa perjanjian,

3.      Setelah masa perjanjian berakhir, investor mengalihkan kepemilikan atas bangunan tersebut kepada pemegang hak atas tanah.

Bangunan yang didirikan investor dapat berupa gedung perkantoran, apartemen, pusat perbelanjaan, rumah toko, hotel, dan/atau bangunan lainnya.

Build, operate, and transfer (BOT) adalah perjanjian untuk suatu proyek yang dibangun oleh pemerintah dan membutuhkan dana yang besar, yang biasanya pembiayaannya dari pihak swasta, pemerintah dalam hal ini menyediakan lahan yang akan digunakan oleh swasta guna membangun proyek. Pihak pemerintah akan memberikan ijin untuk membangun, mengopersikan fasilitas dalam jangka waktu tertentu dan menyerahkan pengelolaannya kepada pembangunan proyek (swasta). Setelah melewati jangka waktu tertentu proyek atau fasilitas tersebut akan menjadi milik pemerintah selaku milik proyek.

Surat edaran yang dikeluarkan oleh menteri dalam negeri tentang kerjasama antar daerah, menyebutkan pengertian BOT ialah bangun, kelola dan alih milik yang dicirikan dengan adanya investasi swasta, pembangunan sarana, biaya rendah, kualitas tinggi, menguntungkan, efisiensi tinggi, cocok dilakukan pada kondisi ekonomi yang baik.

Bagi Pemerintah Daerah pembiayaan pembangunan infrastruktur dengan mengandalkan APBD (Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah) juga dirasakan semakin terbatas jumlahnya, untuk itu dibutuhkan pola-pola baru sebagai alternatif pendanaan yang tidak jarang mellibatkan pihak swasta (nasional-asing) dalam proyek-proyek Pemerintah.

Kerja sama tersebut dimanifestasikan dalam bentuk perjanjian. Adapun bentuk kerja sama yang ditawarkan antara lain Joint Venture berupa production sharing, manajemen contract, technical assistance, franchise, joint enterprise, portofolio investmen, build operate and transfer (BOT) atau bangun guna serah dan bentuk kerja sama lainnya.

Sebagai salah satu alternatif yang dapat dipilih yaitu perjanjian kerja sama sistem bangun guna serah atau build operate and transfer (BOT) yang tergolong masih baru. Sistem perjanjian ini juga banyak digunakan dalam hal perjanjian antara Pemerintah dengan swasta dalam membangun sarana umum lainnya seperti sarana telekomunikasi, jalan tol, tenaga listrik, pertambangan, pariwisata dan lain-lain. Bangun guna serah atau build operate and transfer adalah bentuk perjanjian kerja sama yang dilakukan antara pemegang hak atas tanah dengan investor, yang menyatakan bahwa pemegang hak atas tanah memberikan hak kepada investor untuk mendirikan bangunan selama masa perjanjian bangun guna serah (BOT), dan mengalihkan kepemilikan bangunan tersebut kepada pemegang hak atas tanah setelah masa guna serah berakhir.

Sumber lain mengatakan bahwa, dalam kerja sama dengan sistem build operate and transfer (BOT) ini, pemilik hak eksklusif (biasanya dimiliki Pemerintah) atau pemilik lahan (masyarakat/swasta) menyerahkan pembangunan proyeknya kepada pihak investor untuk membiayai pembangunan dalam jangka waktu tertentu pihak investor ini diberi hak konsesi untuk mengelola bangunan yang bersangkutan guna diambil manfaat ekonominya (atau dengan presentasi pembagian keuntungan). Setelah lewat jangka waktu dari yang diperjanjikan, pengelolaan bangunan yang bersangkutan diserahkan kembali kepada pemilik lahan secara penuh. Hak eksklusif maksudnya adalah dalam hal hak terhadap tanah yang hanya dimiliki oleh subjek hukum tertentu saja.

Kerja sama ini menjadi alternatif solusi kerja sama yang saling menguntungkan, build operate and transfer (BOT) dilakukan dalam jangka waktu yang lama bahkan nyaris dalam jangka waktu satu generasi sehingga perlu dikaji lebih mendalam keuntungan dan kerugian yang akan muncul dikemudian hari. Juga berkaca dari permasalahan-permasalahan yang timbul di daerah lain yang menggunakan sistem kerja sama ini.

Penelusuran tentang kerja sama ini dapat dilihat dari proses awal dilakukannya kerja sama hingga pada tahap pelaksanaan. Dengan melihat perjanjian terutama yang berkaitan dengan hak dan kewajiban perlu dikaji apakah terlaksana dengan semestinya yaitu sesuai dengan peraturan yang berlaku. Bagaimanakah sistem pengelolaan berlangsung dan pembagian keuntungan yang diperoleh selama perjanjian berlangsung, bisa berbentuk bagi hasil atau bentuk lainnya. Hal terpenting dari kerja sama yang dilakukan adalah harus mengacu kepada peningkatan bagi kesejahteraan masyarakat dan bagi percepatan pertumbuhan perekonomian masyarakat.

Dalam praktik hukum konstruksi dikenal beberapa model kerja sama selain BOT agreement seperti BOOT (build, own, operate and transfer) dan atau BLT (build, lease and transfer). Sistem bangun guna serah atau yang lazimnya disebut BOT agreement adalah perjanjian antara 2 (dua) pihak, di mana pihak yang satu menyerahkan penggunaan tanah miliknya untuk di atasnya didirikan suatu bangunan komersial oleh pihak kedua (investor), dan pihak kedua tersebut berhak mengoperasikan atau mengelola bangunan komersial untuk jangka waktu tertentu dengan memberikan fee (atau tanpa fee) kepada pemilik tanah, dan pihak kedua wajib mengembalikan tanah beserta bangunan komersial di atasnya dalam keadaan dapat dan siap dioperasionalkan kepada pemilik tanah setelah jangka waktu operasional tersebut berakhir.

2.      Jalan TOL

Jalan tol (di Indonesia disebut juga sebagai jalan bebas hambatan) adalah suatu jalan yang dikhususkan untuk kendaraan bersumbu lebih dari dua (mobil, bus, truk) dan bertujuan untuk mempersingkat jarak dan waktu tempuh dari satu tempat ke tempat lain.

Untuk menikmatinya, para pengguna jalan tol harus membayar sesuai tarif yang berlaku. Penetapan tarif didasarkan pada golongan kendaraan. Bangunan atau fasilitas di mana tol dikumpulkan dapat disebut pintu tol, rumah tol, plaza tol atau di Indonesia lebih dikenal sebagai gerbang tol. Bangunan ini biasanya ditemukan di dekat pintu keluar, di awal atau akhir jembatan (misal: Jembatan Suramadu), dan ketika Anda memasuki suatu jalan layang.

Di Indonesia, jalan tol sering dianggap sinonim untuk jalan bebas hambatan, meskipun hal ini sebenarnya salah. Di dunia secara keseluruhan, tidak semua jalan bebas hambatan memerlukan bayaran. Jalan bebas hambatan seperti ini dinamakan freeway atau expressway (free berarti "gratis", dibedakan dari jalan-jalan bebas hambatan yang memerlukan bayaran yang dinamakan tollway atau tollroad (kata toll berarti "biaya").

Beberapa jalan tol biaya tol hanya dalam satu arah, seperti penyeberangan antara Pennsylvania dan New Jersey dioperasikan oleh Delaware River Port Authority, dan penyeberangan antara New Jersey dan New York dioperasikan oleh Port Authority of New York and New Jersey, menggunakan metode ini (dalam koordinasi dengan E-ZPass transponder sistem elektronik) mengingat jarak antara jembatan di sepanjang sungai, lalu lintas daerah komuter, dan tol serupa di setiap jembatan.

Pembayaran tol dapat dilakukan secara tunai, dengan kartu kredit, dengan kartu pra-bayar, atau oleh sistem pengumpulan tol elektronik. Di beberapa negara Eropa, pembayaran dilakukan dengan menggunakan stiker yang ditempelkan pada kaca depan. Beberapa gerbang tol bersifat otomatis. Tol mungkin bervariasi sesuai dengan jarak yang ditempuh, gedung dan biaya pemeliharaan jalan tol, dan jenis kendaraan.

Tiga sistem jalan tol ada: terbuka (dengan plaza tol penghalang arus utama); ditutup (dengan tol masuk/keluar) dan membuka jalan (tidak ada gerbang tol, hanya pengumpulan tol elektronik di pintu masuk dan keluar, atau di lokasi strategis pada garis-utama jalan). Jalan tol modern sering menggunakan kombinasi dari tiga, dengan berbagai tol masuk dan keluar dilengkapi dengan garis-utama sesekali.

TAHAP PELAKSANAAN	KEGIATAN
Pra Pelaksanaan	Membaca Gambar Survey dan Pengukuran Mobilisasi
Pelaksanaan	Pengujian Persyaratan Bahan Persiapan lokasi (pembersihan dan pembongkaran) Alat-alat yang digunakan Pekerjaan Tanah (penggalian dan penimbunan) Penyiapan Tanah Dasar Pekerjaan Lapis Pondasi Bawah dan Atas Pekerjaan Lapis Permukaan dan Penutup Pekerjaan Bahu Jalan Pekerjaan Drainase Pengukuran dan Pembayaran
Akhir Pelaksanaan	Serah Terima Pekerjaan Sementara Masa Pemeliharaan Serah Terima Akhir Pekerjaan

B.     Langkah-Langkah Pelaksanaan Pekerjaan

C.    Unsur-unsur yang terdapat pada Build, Operate and Transfer (BOT)

Berdasarkan pengertian sebagaimana dimaksud di atas maka unsur-unsur perjanjian sistem bangun guna serah (build, operate, and transfer/BOT) atau BOT agreement, adalah:

1.      Investor (penyandang dana)

2.      Tanah

3.      Bangunan komersial

4.      Jangka waktu operasional

5.      Penyerahan (transfer)

Menurut United Nations Industrial Development Organizations (UNIDO) 1996, tentang Guidelines For Infrastructure Development Trought BOT (Viena Publication). Ada 3 pihak utama yang berperan dalam proyek BOT yakni :

1.      Host GovernmentPemerintah setempat yang mempunyai kepentingan dalam pengadaan proyek tersebut (legislative, regulatory, administratif) yang mendukung project company dari awal hingga akhir pengadaan project tersebut. Umumnya didampingi oleh penasehat hukum, technical, dan financial.

2.      Project CompanyKonsorsium dari beberapa perusahaan swasta yang membentuk proyek baru. Perannya adalah membangun dan mengoperasikan proyek tersebut dalam konsesi kemudian mentransfer proyek tersebut kepada Host Government. Sebelumnya Project company mengajukan proposal, menyiapkan studi kelayakan dan menyerahkan penawaran proyek.

3.      Sponsor
Yaitu yang berperan dalam hal pembiayaan dalam pengadaan proyek tersebut.

D.    Perjanjian sistem bangun guna serah (build, operate, and transfer) terjadi dalam hal:

1.      Ada pemilik tanah atau pihak yang menguasai tanah, ingin membangun suatu bangunan komersial di atas tanahnya tetapi tidak mempunyai biaya, dan ada investor yang bersedia membiayai pembangunan tersebut.

2.      Ada investor yang ingin membangun suatu bangunan komersial tetapi tidak mempunyai tanah yang tepat untuk berdirinya bangunan komersial tersebut, dan ada pemilik tanah yang bersedia menyerahkan tanahnya zuntuk tempat berdirinya bangunan komersial tersebut.

3.      Investor membangun suatu bangunan komersial di atas tanah milik pihak lain, dan setelah pembangunan selesai investor berhak mengoperasionalkannya untuk jangka waktu tertentu. Selama jangka waktu operasional, pihak pemilik tanah berhak atas fee tertentu.

4.      Setelah jangka waktu operasional berakhir, investor wajib mengembalikan tanah kepada pemiliknya beserta bangunan komersial di atasnya.

E.     Asas perjanjian Build, Operate and Transfer (BOT)

Kerja sama build operate and transfer (BOT) merupakan kerja sama yang dilakukan dengan menuangkannya ke dalam perjanjian sehingga secara otomatis asas yang dianut mengacu pada asas-asas hukum perjanjian. Namun di dalam sebuah Naskah Akademis dinyatakan bahwa asas terpenting dalam kerja sama ini adalah “asas kerja sama saling menguntungkan”, dijelaskan bahwa semula pemilik lahan hanya memiliki lahan saja, setelah kerja sama dengan perjanjian BOT pada suatu saat dia juga bisa memilki bangunan. Begitu juga bagi investor yang tidak memiliki lahan, dia bisa mendapatkan keuntungan dari pengelolaannya.  Di samping itu kerja sama ini menganut asas kepastian hukum, hal ini dapat dilihat pada saat berakhirnya perjanjian dan investor berkewajiban untuk mengembalikan lahan kepada pemilik semula beserta fasilitas yang telah diperjanjikan dengan kepastian.

Ketentuan lain menyebutkan, bangun guna serah dilaksanakan berdasarkan surat perjanjian yang sekurang-kurangnya memuat :

a.       Pihak-pihak yang terikat dalam perjanjian

b.      Objek bangun guna serah dalam bangun serah guna

c.       Jangka waktu bangun guna serah dan bangun serah guna

d.      Hak dan kewajiban para pihak yang terikat dalam perjanjian

e.       Persyaratan lain yang dianggap perlu

Kerja sama ini menganut juga “asas musyawarah” dalam menyelesaikan permasalahan antara para pihak yang melakukan perjanjian.

F.     Karateristik Build, Operate and Transfer (BOT)

Setiap proyek BOT mempunyai ciri atau pertimbangan khusus tersendiri, namun dapat diambil beberapa karateristik yang sama, antara lain:

a.       Masa konstruksi, jika dibandingkan dengan pembangunan industri komersial lain, biasanya proyek BOT mempunyai masa konstruksi yang lebih lama, karena dikombinasikan dengan kebutuhan mengkapitalisasikan modal sampai penyempurnaan hasil dengan biaya tinggi.

b.      Hasil akhir, biasanya mempunyai masa guna yang relatif lebih panjang yang pada umumnya adalah 30 tahun.

c.       Proyek yang telah jadi, umumnya hanya membutuhkan biaya pemeliharaan dan operasi yang rendah.

d.      Perlindungan investor terhadap resiko proyek sangat riskan, tetapi proyek BOT merupakan suatu proyek konstruksi beresiko tinggi diikuti oleh suatu proyek pengguna denganre siko rendah.

e.       Sebagai suatu hasil dari konstruksi jangka panjang dan ongkos pembiayaan yang tinggi, pengembalian dan kepada investor sangat mudah dipengaruhi masalah keterlambatan penyempurnaan proyek.

Sistem BOT ini cocok untuk pemberi konsesi yang memiliki lahan tetapi tidak memiliki biaya untuk mengolah dan membangun lahan tersebut dan juga untuk investor yang memiliki dana atau modal yang besar dan juga sarana serta prasarana yang dapat menunjang pelaksanaan proyek tersebut.

G.    Keuntungan dan kerugian sistem Build, Operate and Transfer (BOT)

Keuntungan dalam BOT ini bagi pihak-pihak yang terkait, adalah sebagai berikut:

Bagi Pemerintah Daerah, pembangunan infrastruktur dengan metode BOT menguntungkan, karena dapat membangun infrasturktur dengan biaya perolehan dana dan tingkat bunga yang relatif rendah, dapat mengurangi pengunaan dana anggaran publik dan juga mengurangi jumlah pinjaman publik, serta setelah masa konsensi bangunan dan fasilitas yang ada akan diserahkan kepada pemerintah. Pemerintah Daerah juga tidak menanggung resiko kemungkinan terjadinya perubahan kurs.

Bagi investor, pembangunan infrasruktur dengan pola BOT merupakan pola yang menarik, karena memiliki hak penguasaan yang tinggi terhadap infrastruktur yang dibangunnya, adanya kesempatan untuk memasuki bidang usaha dengan hak ekslusif yang hanya dimiliki oleh pemerintah atau BUMN atau juga BUMD yang bersangkutan serta mendapatkan keuntungan saat pengoperasian. Namun dengan kerja sama ini dapat menguntungkan para pihak yang berjanji.

Kerugian sistem perjanjian BOT ini antara lain ialah:
Bagi pemerintah melepaskan hak ekslusif beserta hak untuk mengelola untuk jangka waktu tertentu.

Bagi investor usaha yang dilakukan mengandung resiko yang tinggi karena memerlukan perhitungan dan pertimbangan yang matang selain itu juga menggunakan dana yang sangat besar dan pembangunan proyek tersebut juga memiliki resiko kegagalan bangunan yang dapat saja disebabkan karena salah perhitungan, salah pengerjaan, dan lain-lain.

Daftar Pustaka

http://sendhynugraha.blogspot.co.id/2012/11/perjanjian-build-operate-and-transfer.html

https://id.wikipedia.org/wiki/Jalan_tol